不動産登記申請の床面積
建築物の面積は建築基準法の床面積と不動産登記法の床面積とそれぞれ別の法律で定義されているので、建築確認申請に示された面積をそのまま建物表題登記の床面積とすることは出来ません。
なんでそんな事になってしまったのかは不明ですが、一般的に登記面積のほうが少なくなる場合が多いです。
建築基準法や不動産登記法も屋根及び壁に囲まれた部分が床面積として参入されますが、建築確認での床面積は庇（ひさし）屋根のある屋外階段や柱のある庇、周壁（しゅうへき）のある車庫、ピロティ等を面積に参入することに対して、不動産登記法ではそれらを建築面積に参入しないのです。
鉄筋コンクリート（RC）造の場合は壁の中心かサッシの中心で囲まれた水平投影面積によります。
床面積に参入される要件
| 不動産登記規則第111条（建物）建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。 |
箇条書きにすると
・外気分断性 屋根及び周壁などの外気を分断され、独立して雨風を凌ぎえるもの。
・定着性 土地に定着したものであること。
・用途性 その目的とする用途に供する状態であるもの。
それ以外として
・取引性 独立した建物として取引の対象となるもの。
これでもまだ難解ですね。
一般的な住宅に当てはめると・・・・。
建物表題登記を作成する床面積は
それでは表題登記での床面積の取り扱いを箇条書きにしてみました。
| ピロティ | 建物の一階部分で四隅に柱があり、壁を造らずに外部と吹抜けるスペース （三方が壁に囲まれていれば面積に参入） |
参入しない |
| 吹抜け | １階の床面積に参入し、二階の吹抜け部分は床面積には参入しない | 参入しない |
| 階段部分 | １階の床面積に参入し二階部分は参入しない | 参入しない |
| 軒先、庇 | 外部にさらされている部分は床面積に参入しない | 参入しない |
| ベランダ、バルコニー | 外部にさらされているので面積に参入しない | 参入しない |
| 高さ1.5ｍ以下の小屋裏 | 小屋裏の面積の半分以上の部分の天井の高さが1.50ｍ未満であれば床面積に参入しない | 参入しない |
という事で建物表題登記時に面積に参入しない一覧です。
建物表題登記の床面積における単位と端数処理
建物表題登記での単位
登記での単位はｍ（メートル表示）とします。
建物表題登記での端数処理
少数第2位までの表示とし少数第３位以下は切り捨てとする。
例：1.82m×2.73m+1.82m×0.91m＝6.6248㎡ 端数切捨て 6.62㎡
まとめ
面積と用途や形状で登記簿へ表示される床面積が決定しますが、それぞれさらに細かい条件が有ったりしますので、各階平面図を上記の条件に沿って作図し床面積に参入するかを法務局の職員から一度確認してから提出するのが一番合理的と判断しましたので、上記の通りに図面を作成し、外観の写真を持参して法務局登記担当官からご意見を伺って、問題がなければ提出するのが良いでしょう。最初から気合をいれて作成しても、現地調査の際に修正が入ればお互いに面倒な作業となります。
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